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이번 포스팅의 컨텐츠는 부동산 폭락의 역사 서브프라임 모기지입니다.

주택가격의 폭등이 계속 시작되어 강아지에게도 대출을 해주고, 죽은 사람의 이름으로도 대출을 해줬다는 그 유명한 서브프라임 모기지입니다.

서브프라임 모기지 사태를 이해하기 위해서는 미국의 대출구조를 이해할 필요가 있는데, 서브프라임은 가장 우량한 신용등급을 갖고 있는 프라임 등급 아래에 있다는 뜻으로 신용이 좋지 않은 저신용자입니다.

(출처: mortgagemeister)

서브프라임모기지 사태의 배경은 미국 주택시장의 호황기에 모든 주택가격이 활화산같이 올라갈 때에 은행이 저신용자에게 대출을 내주면서 시작됩니다.

(출처:FOUNDATION FOR ECONOMIC EDUCATION)

은행입장에서 돈을 안전하게 벌 수 있는 아이템은 주택담보대출입니다.

주택은 담보로써의 아주 높은 가치를 갖고 있습니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 않으면 집을 경매에 내놓아서 대출금을 회수할 수 있고, 가격에 큰 변동이 다른 자산에 비해서 상당히 적기 때문입니다. 한마디로 집값만 꾸준히 올라준다면 리스크는 상당히 적다라고 할 수 있습니다.

그런 상황에서 집값까지 큰 폭으로 올라주니 “못갚으면 경매에 넘기지 뭐”라는 생각으로 저신용자, 심지어는 강아지부터 죽은 사람의 명의까지 너도나도 다 대출을 받고 있었던 상황이었습니다.

(출처: the north africa post)

이런 상황에서 은행은 대출금을 상환하기 전까지는 돈이 묶이는 상황이 되고 유동성을 늘리기위해 주택저당증권(MBS), 쉽게 말해 채권을 유동화 후 판매, 현금을 확보하기 시작했습니다.

  진짜 문제는 이 MBS를 파생상품화해서 문제가 발생하는데 이것이 CDO입니다.

파생상품은 리스크는 크지만 그렇게 문제가 되는 상품은 아니지만 이것을 파생의 파생을 만들어가며 폭탄돌리기를 시작해버렸습니다.

그리고 폭탄돌리기와 함께 CDS라는 것을 발행하기 시작하는데, 이것은 쉽게말해 보증보험입니다. 돈을 못받으면 손실액을 보장해주는 보험, 주택담보대출 중에서 가장 리스크가 높은 서브프라임에게 돈을 빌려주고, 이걸 또 파생상품을 만들어 팔고 있었으니 당연히 불안했던 겁니다.

근데 문제는 이 CDS를 AIG가 리먼에게 엄청나게 팔아주었다라는 문제고 뭐 그 후는 알고 계시다시피 “파산”

(출처: 연합뉴스)

  파산의 이유는 앞서 언급했듯, 주택가격이 계속 올라가면 모두가 행복할 수 있지만, 거품이 꺼지는 순간 저신용자였던 서브프라임이 채무불이행을 시작해버렸고, 동시에 경매물건이 쏟아져나오는 바람에 거품이 순식간에 꺼져버리는 연쇄작용이 발생해버렸고 그렇게 리먼브라더스가 파산하게됩니다.

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리먼은 약 700조원 최대규모로 파산했는데, (당시 우리나라 정부 예산은 250조원 수준...)

 CDS를 신나게 팔아왔던 AIG도 파산할뻔했으나 구제금융으로 살아남았습니다.

 서브프라임 모기지 사태로 스트레이트를 맞고 리먼브라더스로 어퍼컷을 맞아 KO당해버린 입니다.

끝으로, 요새는 다시 미국의 주택가격이 활화산처럼 다시 상승하고 있고, 건설경기가 살아나서 원자재값 상승까지, 주택가격이 높아지는 것은 모르겠지만 다시 반복될 일은 없어야할 사건입니다.

 (출처: 네이버 인물)

리먼 이후 사태를 해결하기 위한 구원투수 밴버냉키의 등장은 따로 다뤄보도록 하겠습니다.