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[임차인매출과 부동산가치를 높히는 부동산자산관리] 이헌대표의 퍼스널자산관리가 필요한가

과거의 #빌딩관리가 #빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 #유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다. 그러나 부동산의 빙하기에 있는 지금은 "#금리인상 + 대출규제 + 세제부담 등 그외에도~ 코로나로 인한 #소상공인폐업, 장기연체, 미납관리비 등등"  #건물주의 #수익하락에 영향이 끼치는 다양한 문제가 발생했고, 앞으로는 건물주는 더이상 갑이 될 수 없다.

#퍼스널자산관리는 기존 부동산이나 부동산기업에서 자산관리하던 건물의 단순한 관리,임대관리에서 벗어나 명확히 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)과 공간활용, 건물마케팅, 오토건물관리로 소상공인의 매출을 지원하고,
고정지출을 줄이고 순익을 극대화하는데 포커스를 맞추는 적극적인 부동산경영관리(부동산관리도 경영의 시대-저자-이헌) 라고 표현 할 수 있다.

기업이 꾸준히 기업으로 성장하기 위해서는 다양한 수익활동을 통해 이익을 창출해야 하듯, 부동산도 이제는 전문적인 #퍼스널자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고, 건물마케팅으로 임차인사업을 지원 및 장기간 유지하여 #공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 한다.

이를 위해서는 부동산을 관리하는 자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 경영을 전문적으로 하여 순소득을 높이는 ‘#건물 CEO’의 역할을, 때로는 부동산의 가치를 올리는 ‘#건물마케터’로서의 역할도 수행해야 한다. 부동산자산관리자의 자질과 역량이 무엇보다 중요해졌다.(부동산관리와 종합서비스-저자-이헌)

그럼에도 불구하고 대한민국의 지금 부동산자산관리는 소탐대실 이익사업과 날림,관리,임대 등 주먹구구식 서비스를 제공하는 비전문 부동산종사자들이 90%이상을 차지하고 있다.그에따른 피해는 온전히 건물주만 본다.
저금리속에서 활황세를 보이던 부동산 거래시장이 금리인상,대출규제의 여파로 빙하기에 접어들었다.

그동안 가격상승을 기대하고 서울지역 및 인근 경기도권에 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다.

부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 마이너스 임대수익률이 발생한다해도 부동산가격이 자연히 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 확신 할 수 없게 됐다.
이에 따라, 부동산의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순이익에 집중하는 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)에 집중해야 한다.

이헌(네이버검색)대표이사가 제공하는 국내최초 선진국형 종합서비스 퍼스널자산관리란 건물주에게 비서처럼 전담하여 부동산의 시설물 유지·보수관리 현장인력채용 및 하자보수 관리이외에도 임차인매출증진을 위한 건물마케팅, 악성임차인 서류행정, 공간활용,임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 투자가치상담, 사업가능타당성 등 건물주의 개인적인 투자자문과 빌딩운영 등 관련한 모든 부동산 서비스를 선진국처럼 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지,  향상시키는데 도움주는 건물주 부동산자산관리를 전담케어하는 서비스다.

임대관리 사례로 A건물주는 관리에 대한 경험이 없는 본인이나 배우자가 부동산 관리를 하는데 임차인과 아무런 사전협의도 없이 주변 시장상황을 무시하고 임대료 10% 인상과 관리비 25% 인상을 무리하게 추진했다가 코로나시대에 도리어 해당 공간이 장기간 공실로 낭패를 보았다.

다른 사례로 B건물주는 월 임대료 20만원 인상을 요구했다가 임차인이 1년간만 임대료 동결을 요청했음에도 자존심(?)이 상한다는 이유로 거부하고 시장상황을 모르고 무리하게 임차인을 내보냈다가 해당 공간 원상복구 비용으로 10개월분 임대료 상당액을 지출하고도 현재까지 공실로 남아있다고 하소연하는 사례를 봤다.

이런 사례들은 이헌 대표같은 퍼스널자산관리 전문가가 관리했다면 지불하지 않았어도 될 값비싼 비용을 지불한 경우다.이제 건물주는 임차인에게 보였던 예전 갑의 입장에서
앞으론 사업파트너와 같은 인식으로 인플레이션, 스테그플레이션과 같은 경제한파를 이겨내야 한다.

기존 자산관리 서비스는 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계, 유지보수업체와의 관계 및 관공서와의 관계 등을 관리하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라고 본 수 있다. 그러나 이전부터 현재까지 제일 중요하게 생각하고 관리하던 임차인과의 관계를 관리하는 것에서,더욱 나아가 임차인의 사업을 부흥하게 지원하는 일들을 해나가야 한다.
임차인은 건물주에게 가장 중요한 고객이자 임대수입의 원천이기 때문이다.

미국의 부동산 관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면,
신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배나 더 많이 들어간다고 한다.

기존 임차인 관리소홀로 임차인이 떠나면 공실기간 동안 임대료 수입이 발생하지 않고, 신규 임차인 유치를 위해 공실부분의 바닥, 벽 및 천정에 대한 최소한의 수선 비용이 발생하며 1개월치이상의 임대료에 해당하는 중개수수료 부담도 해야하기 때문이다.

부동산의 시설만 관리하면 되던 물리적인 관리는 지났다.
이제는 빌딩의 가장 중요한 자산이자 임대수익의 원천인 임차인을 전문적으로 관리하고, 임차인 매출을 지원하여, 공동사업파트너 관점에서 장기간 임대 유지하게 함으로써 부동산의 가치를 높여야 하는 시대가 되었다. 이런 이유로 이헌 대표이사가 국내최초로 제공하는 선진국형 one stop 종합서비스인 건물주전담 퍼스널자산관리(PPM)가 더욱 중요해지고 있다.

그외에도 지역주택조합, 도시개발, 경공매, 시행개발, 분양 등 다양한 투자를 진행하는 건물주는 퍼스널자산관리 서비스로 투자가치 및 사업가능성 상담도 받을수 있다.

<리치앤라이프닷컴 부동산언론사- 이헌 주식회사 가업 대표이사>