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건물시장의 변화와 건물주(임대인)의 대응전략

2022년 7월 올해의 절반이 지나가는 중에도 부동산 건물시장은 누군가에게는 냉랭한 한파일 것입니다.

최근 수년간 많은 변화가 있었고, 특히 다주택 규제에 따른 풍선효과와 장기간의 저금리로 인해 일반상가건물에 대한 수요가 크게 증가하였습니다. 이에 따라 중소형건물들의 매물가격이 전반적으로 상승하였고 특정지역의 임대료가 큰 폭으로 상승하여 젠트리피케이션 현상이 발생하기도 했습니다.

그러나 끝없이 상승할 것 같았던 건물시장 역시 금리인상 시점을 맞아 위기에 봉착하였고, 최근 몇 년 사이 임차인과 자영업자를 보호하는 사회적 이슈로 인해 상가건물 임대차보호법 등 정부 규제가 강화되면서 건물주와 임대인에게는 불리한 사회적 여건이 형성되고 있습니다.

최근 임대인과 임차인의 갈등과 분쟁이 크게 늘어나고 있으며 갈등 관련 임차인 측 요인으로는 “보증금반환, 수선요구, 보증금 및 차임(월세)감액요구, 권리금 인정 및 지급, 재계약갱신청구권 적용 가능 등”이, 임대인 측 요인으로는 “상가건물 반환, 원상회복, 보증금 및 차임(월세)증액, 권리금불인정, 재계약갱신청구권 적용 불가능 등”이 주로 문제가 되고 있습니다.

최근의 사회적 여건상 임대료 증감, 미납임대료의 처리, 임대기간, 원상회복, 수선이행 등에 관한 임대인과 임차인의 다양한 분쟁에 대한 해결이 임대인(건물주)에게 불리한 방향으로 진행될 가능성이 높아지고 있습니다.

따라서 임대인(건물주)이 자산관리를 종전처럼 단순한 공실입점에만 목적을 두었을 경우에는 악성임차인, 장기미납임대료, 명도 등의 큰 문제를 떠안을 수 있습니다.

이제 부동산 관리도 경영의 시대로 도래했습니다. 임대인(건물주)은 본업에 집중해야 합니다.

코로나19사태로 인한 언택트 소비의 확산은 상가건물의 장기공실로 이어질 수 있고 근본적으로 상가건물 가치하락과 임대수익률 저하 등의 현상이 나타나게 됩니다.

임차인과 자영업자를 위한 상가건물 임대차보호법의 규제 강화 이외에도, 저출산, 인구감소, 고령화, 1인가구증대 등의 사회적 이슈는 소비와 주거, 교육문화의 변화, 업무형태의 변화로 연결되어 복합적으로 상가건물에 큰 영향을 주고 있습니다.

공간과 부동산의 개념이 단순한 소비에서, 체험과 경험을 위한 장소로 빠르게 변화하고 있기 때문입니다.

앞으로는 부동산의 외부적 가치(입지(위치), 유동인구, 땅의 가치)만을 중시하는 데서 벗어나 부동산의 내부적 가치(사람을 끌어 들이는 가치)를 중심으로 트렌드가 변화할 것이며, 이에 잘 대처해야 상가건물의 가치와 부동산수익률이 증대될 수 있습니다.

정치,경제,사회의 영향을 받던 고전적인 부동산임대사업에서 부동산전문가가 관리하는 퍼스널자산관리 경영을 통해 공간이 가지는 인테리어, 음향, 조명 등을 개선하고 부동산이 가지는 문화행사,건물마케팅,연출,온라인마케팅 등 내부적 컨텐츠를 최대한 활용하여 건물가치를 UP해야 합니다. 내부적 가치상승은 컨텐츠마케팅과 부동산종합관리 실무전문가만 할수있습니다.

종전의 건물관리 개념은 청소, 경비, 관리인 등의 단순관리였다면 퍼스널자산관리의 건물관리란, 상가건물의 업무시스템을 분석하여 최적의 관리비와 특급인력을 배치 운영하여 감시 단속적 긴급 대응효율을 높이고, 매월 고정 관리비용을 절감하여 고금리, 인플레이션 시대를 건물주와 자영업자와 더불어 함께 이기는 경제전략 시스템으로 미국,일본 등 선진국형 부동산종합관리 체계로 건물을 관리합니다.

또한, 부동산이 가지는 입지(위치)의 빅데이터를 상권분석하여 건물 입지(위치)에 맞는 업종을 개발하고, 유동인구에 맞는 인테리어, 리모델링을 통한 공간의 재구성, 대형 브랜드 입점 Key Tenant 제안, 임차인 재구성, 운영 관리, 건물마케팅 등의 경영 개념을 도입하여 부동산의 가치를 높일 수 있어야 합니다.

교통의 발달과 고객 소비 성향이 변화한 요즘 시대에 부동산이 가지는 경쟁력은 단순히 건물이 가지는 땅의 가치가 아닐 것입니다.

퍼스널자산관리 전문가 이헌 대표가 직접 관리하는 건물은 인근 건물의 가치와는 다릅니다.

임대인(건물주)의 시간과 필요를 대신합니다.

임대인(건물주)이 필요한 부동산자산관리는 어떤 것입니까? 단순히 임대,중개하는 것입니까?

아니면 건물경영관리를 통해 임대인(건물주)의 자산을 높이는 것입니까.

믿고 맏겨주신다면! 보유하시고 계신 상가건물 및 그 외 부동산을 시설관리부터~임대,하자보수~건물마케팅까지 서울시내 30개 건물만을 이헌 대표가 직접 VIP전담관리 하겠습니다.